השקעת נדל"ן
22 יולי 2023

פניית הפרסה של ענף הנדל”ן

מאמרים פופולריים
השקעת נדל"ן
22 יולי 2023
חולמים על נכס להשקעה בתל אביב?

פניית הפרסה של ענף הנדל”ן

לאחר מספר שנים בהם הריבית במשק נגעה ברצפה, גרמה לגידול משמעותי בהשקעה בנדל”ן הפרטי ולנסיקת מחירי הדירות, נטל בנק ישראל את המושכות לידיים ובתהליך מדורג אך מהיר הקפיץ את הריבית במשק במאות אחוזים בשנה אחת בלבד.

משקיעים ובעלי הון שזיהו את המגמה ובעיקר את הנגיסה באחוזי התשואה פוטנציאליים שבהשקעה בדירות, מיהרו לזהות את האפיק המבטיח הבא להשקעות נדל”ן- השקעה בנדל”ן עסקי!

חנויות, משרדים, מתחמי עבודה, מבנים תעשייתיים- כל אלו שזכו בעבר למעמד נחות בקרב המשקיעים, הפכו בשנה אחת לאפיקי ההשקעה המועדפים עבורם, בזכות התאמת אפיק השקעה זה לסביבת ריבית גבוהה, עלויות ומגבלות מימון, לצד יתרונות רבים נוספים.

מומחי חברת רחמני יזמות בניה בשיתוף עם אירופה ישראל, ניתחו את התמורות בענף השקעות הנדל”ן והסיבות שגרמו למשקיעים להעדיף את הנדל”ן המסחרי על פני השקעה בנכסי דיור

למה נדל”ן הוא אפיק ההשקעה הפופולרי ביותר בקרב משקיעים

את התשובה לשאלה זו ניתן למצוא במועד בריאת העולם, התאריך האחרון בו נרשמה יצירה של קרקעות חדשות. ובנימה פילוסופית ומעשית גם יחד:

קנו קרקעות- כי אלוהים כבר לא מייצר עוד

ענף ההשקעות מבוסס על היכולת לרכוש במחיר נמוך ולמכור במחיר יקר. הפער בין מחיר הרכישה למחיר המכירה- מהווה את התשואה בגין העסקה.

שוק הנדל”ן בישראל ובעולם מציג נתוני צמיחה ועלייה במחירים, לאורך שנים ארוכות, עד לניתוק מוחלט בין שווי הנכס לעלויות הייצור, ההשבחה והרווח המקובל בגינו. ניתוק כזה נקרא בועה, ובועת הנדל”ן בישראל מוסיפה לרחף ולגדול.

צמיחת הענף ללא תקרת זכוכית, מתאפשרת בשל החוק הבסיסי ביותר בכלכלה: פערי ביקוש והיצע.

הביקוש לנדל”ן הולך ועולה כתוצאה מגידול האוכלוסייה, הרגלי הצרכנות והתרבות הישראלית המעודדים קניית נכס על פני שכירות, העדפה של משקיעים לנכס מניב, עליה באחוז הגירושין היוצרת פיצול של התא המשפחתי ליחידות מגורים נפרדות, יציאה של צעירים מבית ההורים בשלב מוקדם ביחס לנהוג בעבר ועוד.

היצע הנדל”ן לעומת זאת נותר מוגבל, כאשר למעלה מ-90% מן הקרקעות בישראל מצויות בבעלות המדינה, וייעודן נקבע תוך ניסיון לאיזון בין צרכי הציבור, מדיור ועד נדל”ן מסחרי ועסקי תשתיות, חקלאות ושטחים ציבוריים.

קרקעות הן חומר הגלם עליו מתבסס ענף הנדל”ן, ובשונה מתעשיות ייצור אחרות, קרקעות אינן ניתנות לייצור או לייבוא, מה שמבטיח את השמירה והגידול בערכן, וכנגזרת- בנכסי נדל”ן.

על הקשר בין הריבית במשק להשקעות בנדל”ן

בשונה מקהילת המשקיעים בשוק ההון, הבנויה מבעלי הון בעלי כלים פיננסיים, אילי השקעות מנוסים, חברות ותאגידים, בענף הנדל”ן נמצא לא מעט משקיעים פרטיים, המגיעים ממעמד סוציואקונומי ממוצע, ומבקשים להבטיח את עתידם באמצעות השקעת נדל”ן חד פעמית.

סף הכניסה להשקעות נדל”ן הוא גבוה ביחס לכל סוג אחר של השקעה, דוגמת השקעה בשוק ההון, במניות, אגרות חוב ואף ביחס להשקעה בקרנות נדל”ן, ודורש מן המשקיעים להעמיד הון העולה לרוב על 1,000,000 ₪.

מרבית המשקיעים בנדל”ן אינם מביאים סכום כזה, או שאינם מעוניינים לבצע את ההשקעה כולה באמצעות ההון האישי הקיים, ובוחרים לפצל את מקורות ההשקעה בין הון פרטי לגיוס הון באמצעות מימון. כאשר הריבית עמדה על טווח הנמוך מאחוז אחד, נהרו המשקיעים לנטילת הלוואות בהיקף גבוה למימון ההשקעה, כאשר עלות ההלוואה נמוכה במיוחד, וההחזרים מכוסים באמצעות נדל”ן מניב- קבלת דמי שכירות בגין הנכס.

הריבית הגבוהה העומדת כיום על  4.75%, הופכת את המימון ליקר ולא משתלם, יוצרת קיפאון בשוק הדירות ומרחיקה את המשקיעים, המנוסים והצעירים כאחד, וניתן לראות כי העניין והיקף ההשקעות בשוק הנדל”ן העסקי-מסחרי, הולך וגדל.

מהו נדל”ן מסחרי

נדל”ן מסחרי עוסק בנכסים המיועדים לשימוש עסקי ומסחרי, בעיקרם משרדים וחנויות. רכישה של נדל”ן עסקי מתבצעת על ידי שני קהלי יעד מרכזיים:

  1. יזמים ובעלי עסקים שרוכשים את הנכס לשימוש עצמי ולהפעלת עסק.
  2. משקיעים אשר מעוניינים בנכס נדל”ן מניב, בעל פוטנציאל תשואה מבטיחה.

בעוד שבשוק הדירות נמצא כי המשקיעים מהווים נתח קטן ביחס לרוכשים לצורך שימוש אישי, בענף הנדל”ן המסחרי היחס הוא הפוך,  ולמעלה מ-70% מבעלי העסקים בוחרים לשכור משרד או חנות, לעומת פחות מ-30% הבוחרים לרכוש נכס מסחרי לצרכי פעילות עסקית.

נתון זה מייצג את התועלת הבולטת בהשקעה בנדל”ן מסחרי, מעיד על ביקוש גבוה לשכירות, ושוק שהמחירים בו נקבעים על ידי המשכירים- בעלי הנכסים.

השקעה בנדל”ן עסקי

השקעה בנדל”ן עסקי מבוססת על רכישת משרד או חנות, יצירת נכס מניב באמצעות השכרת הנכס לבעלי עסקים, ו/או מכירה של הנכס במחיר גבוה יותר בתקופת זמן מוגדרת על פי צפי גידול ותחזית תשואה.

בין היתרונות הבולטים של השקעה בנדל”ן עסקי:

  • מחיר רכישה נמוך ביחס להשקעה בדירה- השקעה בנדל”ן מסחרי תהיה נמוכה לאין שיעור ביחס להשקעה בדירת מגורים, בהשוואה בין נכסים באותו אזור. ההפרש הוא נגזרת של שני הבדלים עיקריים: העלות למ”ר וגודל הנכס. באם דירת מגורים בת ארבעה חדרים תעמוד בממוצע על 100 מטרים מרובעים, משרד ממוצע יעמוד על 25-40 מ”ר.

דוגמא: על פי נתוני לוח מדלן, עלות דירה בעפולה תחושב על פי עלות ממוצעת למ”ר בסך: 12,071 ₪ למ”ר, בעוד שמשרד בעפולה יימכר בעלות של 7,258 ₪ למ”ר. הפרש זה לצד ההבדל בין צרכי גודל הנכס, יוצר פער בן מאות אחוזים בהיקף ההשקעה.

  • עלות השכירות- למרות עלות הרכישה הנמוכה, השוק העסקי פועל תחת חוקים משלו, ועלויות השכירות גבוהות בכ-120% מעלות שכירות של דירה, מה שמגביר את התשואה הנוצרת מן הנדל”ן המניב.
  • חוזים ארוכי טווח- בעלי עסקים השוכרים משרד, אינם מעוניינים במעברים ובשינויים לעתים תכופות, ויעדיפו חוזים ארוכי טווח על פני חוזים שנתיים. חוזה שכירות נהוג בעולם המשרדים והארגונים יעמוד על 3-5 שנים בממוצע, מה שמספק לבעל הנכס הכנסה בטוחה ושקט נפשי.
  • הטבות מס- רכישת משרד לצרכי השקעה היא בבחינת עסק לכל דבר ועניין, ומזכה בהטבות מס וניכויים, דוגמת הכרה בעלויות מימון ותחזוקת הנכס כהוצאה מוכרת.
  • תשואה ממוצעת העומדת על 8%-12% ביחס ל- 4% בשוק הדיור.

סיכונים בהשקעה בנדל”ן עסקי-מסחרי

השקעה בנדל”ן עסקי ומסחרי טומנת בחובה גם סיכונים, שחשוב להכיר על מנת לבחור בחכמה נכס בעל פוטנציאל תשואה מבטיח וצמצום היקף הסיכון.

חברת רחמני יזמות בניה בשיתוף עם אירופה ישראל, מספקת מספר טיפים למשקיע בנדל”ן מסחרי:

  • סוג הנכס להשקעה- נותני שירותים מגלים חוסן עסקי וכלכלי וסיכון מופחת ביחס לעסקים העוסקים במוצרי צריכה. רכישת משרד לצורך השקעה תהיה עדיפה על חנות או מסעדה בהקשר זה.
  • אזור ההשקעה- למרות הפופולריות של המרכז ומיתוג תל אביב כעיר מטרופולין מובילה, בבחירת מיקום השקעה דווקא הפריפריה מציגה הזדמנויות בטוחות ובעלות תשואה גבוהה יותר. המחירים הגבוהים במרכז לצד התחרותיות, מרחיקים את המשקיעים אל מתחמי הייטק חדשניים בצפון ובערי פריפריה נוספות, חברות ההייטק מוצאות את היתרון בפתיחת משרדים באזורים הללו, והתשואה צפויה להיות גבוהה יותר.
  • חדשנות- בעלי עסקים פועלים היום למיתוג אישי, כאשר מיקום העסק ואופי המבנה מהווים השפעה מכריעה על המיתוג, משרדים מקומיים ופרטיים הממוקמים על הרחוב שייכים לעבר, ובעלי העסקים יעדיפו להתמקם במתחמים יוקרתיים, מעוצבים, המשדרים חדשנות והצלחה. מבנים אלו גם כוללים לרוב שירות של מערך תחזוקה מלא, מה שמקל על ההתנהלות והמעורבות של המשכיר מול השוכר.
  • תנאי מימון- חברת בניה ויזמות אשר מאמינה בפוטנציאל הנכסים שהיא מציעה, תסייע למשקיעים באמצעות הנגשת תנאי מימון מיטיבים, כניסה עם הון עצמי נמוך, חוזים נוחים המאפשרים את דחיית תחילת התשלומים למועד בו הנכס יושכר ויניב הכנסה בפועל ועוד.

חברת רחמני יזמות בניה בשיתוף עם חברת אירופה ישראל, מובילים את פרויקט סנטר 26, מתחם הייטק ומשרדים יוקרתי בלב העיר עפולה, המושך אליו ארגונים, חברות טכנולוגיה ובעלי עסקים פרטיים, ויוצר הזדמנות השקעה שאין שניה לה. הפרויקט כולל קומת מסחר המשתרעת על פני 7,000 מ”ר, שלוש קומות של משרדים יוקרתיים ומעוצבים, מבנה מרווח ושטחים משותפים המהווים פלטפורמה לנטוורקינג עסקי, ומעטפת קירות מסך במראה זכוכית יוקרתית, שמושכים את העין. בימים אלו מסיימת החברה את תהליך השיווק של המשרדים האחרונים בפרויקט, שזכה להצלחה יוצאת דופן ומיתג מחדש את העיר והאזור כביתם של החברות והעסקים המובילים במשק.

לפרטים נוספים:

צור קשר פתח דף נחיתה