חולמים על נכס להשקעה בתל אביב? לא בטוח שזו ההשקעה הכי טובה עבורכם
מומחי קבוצת רחמני בשיתוף אירופה ישראל,
ביצעו עבורנו סקירה מקיפה של מעוזי ההשקעה בנדל”ן
בעלי פוטנציאל התשואה המבטיח ביותר,
ובחינת התשואה הפוטנציאלית בהשקעות מטרופולין מול פריפריה. הממצאים הפתיעו גם אותנו
בעוד שהחלום על נכס לצרכי מגורים ניזון מתשוקות, גורמי הנעה רגשיים דוגמת זיכרונות ילדות ומשפחה, החיפוש אחר נכס להשקעה ניזון ממחשבה שכלתנית ויעד הנמדד במספרים ברורים, ליצירת תשואה אופטימלית והגדלת ההון האישי.
השקעה בנדל”ן היא ההשקעה הפופולרית ביותר בקרב משקיעים בישראל, וזאת למרות חסמי כניסה וצורך בהשקעת הון עצמי גבוה ביחס לאפיקי השקעה אחרים, לצד השקעה שאינה נזילה.
מה הופך את ענף השקעות נדל”ן לאפיק ההשקעות הבולט והמועדף על המשקיעים?
- השקעה בטוחה- בשונה מהשקעות בשוק ההון, בעסקים, במטבע חוץ ובאפיקי השקעה נוספים- השקעה בענף הנדל”ן מולידה נכס מוחשי עבור המשקיע. נכס זה מהווה בטוחה עבור המשקיעים ומאפשר את תכנון ההשקעה, לצד דינמיות ואפשרות לשינוי מסלול, דוגמת: החלטה להחזיק בנכס לצורך השכרה, אפשרות להשבחה ולעסקאות פליפ, מכירה מוקדמת או מאוחרת בהתאם לתנאי השוק.
- תשואה מניבה- השקעה בנכס נדל”ן אינה נשענת רק על התשואה הצפויה, כנגזרת של קניה במחיר נמוך ומכירה במחיר גבוה, כי אם כוללת גם הכנסה מניבה קבועה בזכות האפשרות להעמיד את הנכס לשכירות. חשוב לציין שבהיבט זה זוכה הנדל”ן המסחרי ליתרון בולט.
- מינוף- בעלות על נכס נדל”ן אינו רק בבחינת השקעה כי אם גם מקור מינוף הפותח את הדרך להשקעות נוספות, מאפשר גיוס הון ומימון ולמעשה מגדיל את אפשריות הצמיחה.
- מיסוי- מיסוי נדל”ן בישראל חל על הקונה באמצעות מס רכישה, ועל המוכר באמצעות מס שבח. שני ערוצי המס הללו כוללים סדרה של הקלות ועד לפטור מלא, בנסיבות מזכות שונות. תכנון נכון של ההשקעה יביא למיצוי של הטבות המס ולהפחתת החבות, בשונה ממיסוי השקעות הון והשקעות אחרות, העומד על 25%, ללא גמישות והקלות.
השקעה בפריפריה או השקעה בערי המרכז?
במטרה למצוא את יעדי ההשקעה המבטיחים ביותר, חשוב להבין מהי השקעה אופטימלית.
השקעה מעצם הגדרתה היא העמדת הון לטובת רכישה של מוצר (נכס נדל”ן, מניה, מט”ח, קריפטו), במטרה ליצור תועלת כלכלית, לרוב באמצעות מכירה שלו במחיר גבוה.
כתבות במגזינים ובאתרי נדל”ן המספרות על עסקאות עתק, דוגמת:
נמכר משרד במגדלי איילון בתל אביב ב 3,200,000 ₪
בעוד שהקורא הממוצע יתרשם מן הסכום המפתה, המשקיע הפוטנציאלי יעלה את השאלות:
כמה שילם המוכר על המשרד בעת הרכישה?
מהן העלויות הנלוות לרכישה אותן יש להפחית משורת התשואה ברוטו?
ומהי התשואה נטו אותה שלשל לכיסו המשקיע?
דוגמא זו נועדה להציג את הדרך הנכונה לתחשיב התשואה בדרך להשקעה משתלמת. יחד עם זאת, מרבית המשקיעים יעידו כי השקעה מסוג זה אינה עומדת בטווח האפשרויות שלהם, הנשענות על הון עצמי נמוך בהרבה, וצורך בהכוונה לעסקות השקעה בנדל”ן מתאימות.
בניתוח של עסקה זו, ומספר עסקאות דומות: רכישת משרד להשקעה במתחם יוקרה לצורך מכירה, באזור: תל אביב-יפו, רמת גן, הרצליה ופתח תקווה, נמצא כי:
- סף הכניסה להשקעה במשרד עמד בממוצע על: 1,400,000 ₪.
- סך ההשקעה הכוללת הממוצעת עמד על: 2,200,000 ₪, כאשר יתרת הסכום גויסה באמצעות מימון.
- תשואה ממוצעת לאחר הפחתת עלויות נלוות, גילום הכנסות משכירות ומכירת הנכס בטווח בן 5 שנים: 5% בשנה בלבד.
הסיבה לתשואה הנמוכה יחסית נבעה מן העובדה, שבשונה מן הפריפריה, באזורי הביקוש כמעט ולא ניכרת עליית מחירים, ולמעשה יציבות השוק היא שמהווה את המקל בגלגלי המשקיעים.
לצורך השוואה, הריבית במשק שעומדת כיום על 4.75% הייתה מספקת למשקיע תשואה טובה יותר מהפקדת ההון העצמי בבנק, שיכול להציע כ-7% ריבית, וללא הצורך במעורבות, בסיכון, בעלויות המימון ובעלויות הנלוות.
מומחי קבוצת רחמני בשיתוף אירופה ישראל, ערכו סקירה דומה בפריפריה הצפונית, ובחנו את פוטנציאל ההשקעה במשרדים בעפולה, ביוקנעם ובנצרת. ההשוואה נעשתה תחת פרמטרים זהים: השקעה במשרד בפרויקט יוקרה חדיש, מכירה בטווח של 5 שנים, וניתוח התשואה תוך הפחתת עלויות נלוות וגילום הכנסות מנדל”ן מניב.
- סף הכניסה הממוצעת להשקעה: 160,000 ₪.
- סך השקעה כוללת: 540,000 ₪.
- תשואה ממוצעת: 9% בשנה.
בראש הטבלה עם נתוני התשואה המרשימים ביותר עמדו השקעות נדל”ן בעפולה, שבענף הנדל”ן המסחרי עמדו על ממוצע שנתי של 12% בשנה!
איך גברה הפריפריה על ערי המטרופולין החזקות בישראל?
פערים בין עלויות הקרקע והנכסים בין ערי המרכז לפריפריה תמיד היו, ולמרות עלויות הנדל”ן הגבוהות לאורך שנים חברות ומוקדי התעסוקה המובילים במשק בחרו להתמקם קרוב לצלחת, בתל אביב ובסביבתה. השינוי וחיזוק הנדל”ן העסקי בפריפריה, נולד כתוצאה ממספר אירועים:
- משבר הקורונה והמעבר לעבודה היברידית שינו את ענף התעסוקה והביאו לפיתוח של מגוון משרות הניתנות לביצוע מכל מקום, מה שהפך את הקרבה הגאוגרפית ללקוחות, לספקים ולגורמים חיצוניים לחסרת משמעות.
- תפיסה כלכלית הולכת ומתפתחת אשר חותרת למימוש כישורים אישיים באמצעות עסק פרטי, מתן שירותים לחברות במיקור חוץ כחלופה לעבודה כשכיר, אשר מוציאה יותר ויותר בעלי מקצועות חופשיים משוק השכירים למשרדים עצמאיים, ומאפשרת לתושבי הפריפריה הצפונית והפריפריה בכלל, לספק מענה גלובלי ושירות בפריסה ארצית, ממשרד פרטי, קרוב לבית, וללא מגבלה. למעשה, בעל עסק הממוקם במשרד בעפולה או ביוקנעם, ייהנה ממחיר נכס נמוך בהרבה ועלויות תחזוקה ותפעול נמוכות ביחס לקולגות במרכז, אולם יוכל לספק שירותים לכל לקוח, בתמחור זהה לזה שבמרכז.
- הצלחת הרשויות המקומיות שנמדדת על ידי התושבים בראש ובראשונה ביכולתן ליצור מוקדי תעסוקה בעיר, לשמר את הצעירים ולמנוע את הגירתם לערי המרכז, הולידה מגוון הסכמי גג עם המדינה, ופיתוח של מרכזי מסחר ותעסוקה, שמושכים את חברות ההייטק והטכנולוגיה, הפיתוח, הטכנולוגיות הרפואיות ואחרות, אל הפריפריה. חברות דוגמת מייקרוסופט, אינטל, גוגל, חברות תוכנה והנדסה- נהנות מהנחות מפליגות במיסוי והטבות נוספות, וזוכות לקלוט את מיטב המוחות ממוסדות אקדמיה מובילים בצפון (הטכניון, אוניברסיטת חיפה, מכללת בראודה ואחרים) במשרות ממותגות ומתגמלות, קרוב לבית.
- תשתיות ותחבורה- למעלה מ-4,000,000 רכבים מנועיים רשומים נעים על כבישי ישראל, על מערכת כבישים ותשתיות שאינה עומדת בקצב הגידול. התוצאה: פקקים, ביטול זמן ועוד פקקים. תושבי הפריפריה אינם מוכנים עוד לפגיעה באיכות החיים, ומבקשים הן לעבוד והן לצרוך שירותים קרוב לבית. המטרופולין מאבד מחוזקו וממעמדו, ותושבי ערי הפריפריה מצפון ומדרום- מבקשים להנות מאיכות חיים וממגוון שירותים ומוצרים, ללא תלות בערי המטרופולין.
קבוצת רחמני בשיתוף אירופה ישראל, זיהתה את המגמות והתמורות בשוק, וקבעה את פרויקט הדגל העכשווי של החברה בלב העיר עפולה, שם השקיעה בפיתוח ובינוי של פרויקט היוקרה סנטר 26, מתחם הייטק עצום בגודלו ומרהיב ביופיו, המציג קומת מסחר המתפרסת על פני 7,000 מ”ר, ומעליה מתנשאות 3 קומות ומאות משרדים במרחב עסקי מעוצב המשלב אדריכלות עדכנית, פונקציונלית, בעיצוב יוקרתי ומראה מודרני ועוצמתי. המתחם בעל חיפוי קירות מסך המספקים מראה זכוכית יוקרתי ויעילות אנרגטית, תאורה טבעית, ומיתוג שמושך את העין.
רובם המוחלט של המשרדים בפרויקט נמכרו למשקיעים ולבעלי עסקים מקומיים, ואת הפרויקטים האחרונים משווקת קבוצת רחמני במסלולים אטרקטיביים, סף כניסה באמצעות הון עצמי נדרש החל מ-140,000 ₪ בלבד, מסלולי מימון בריבית נמוכה בליווי בנק לאומי, תחילת תשלום כנגד השכרת הנכס בפועל, ליווי וייעוץ אישי בהתאמת הנכס להשקעה והמסלול והטבות נוספות.